Saturday, May 4, 2013

வில்லங்கம் பார்த்து வாங்கிய சொத்தில் வில்லங்கம்

சம்பவம்-1


இத்தனைக்கும் அந்த இடம் நிலத்தின் உண்மையான உரிமை யாளரின் வாரிசுகளிடமிருந்து நேரடியாக வாங்கியதுதான். தவிர, ஆவணங்கள் எல்லாவற்றையும் ஒரு முன்னணி வழக்கறிஞர் மூலம் சரிபார்த்துதான் வாங்கினார். இதுதொடர்பாக நீதிமன்றத்தை நாடியபோதுதான் சில விவரங்கள் தெரியவந்தது.  
ஒரு
 பிரபல நடிகர், தான் கஷ்டப்பட்டு சம்பாதித்தப் பணத்தை வைத்து சென்னைக்கு அருகே நிலம் வாங்கி அதை பத்திரப்பதிவும் செய்தார். சில மாதங்களுக்குப் பிறகு அந்த நிலத்தைச் சுற்றி சுவர் கட்ட முயற்சித்தபோது வேறு ஒருவர், 'நான்தான் அந்த இடத்தின் உண்மையான உரிமையாளர், என்று தகராறு செய்ததோடு, அவரது இடத்தில் அத்துமீறி நுழைய முயற்சிப்பதாக காவல் நிலையத்தில் புகாரும் செய்தார்.

நிலத்தை நடிகருக்கு விற்பனை செய்தவருடைய தந்தை, அந்தச் சொத்தின் அடிப்படையில் தனது நண்பர் ஒருவருக்கு வங்கி ஜாமீன் தந்திருக்கிறார். அதற்கு அந்த நிலத்தின் நகல் ஆவணங்களையும் வங்கிக்கு தந்திருக்கிறார். இந்நிலையில் கடன் வாங்கியவர் இறந்துவிட, கடனுக்கு ஈடாக கடன் வாங்கியவருடைய சொத்துகளை கையகப்படுத்தும்போது இந்த நிலத்தையும் எடுத்துக்கொண்டது வங்கி. ஆனால், இறந்துபோன நபரின் வாரிசுகளுக்கு முறையான அறிவிப்பு வங்கியிலிருந்து தரப்படவில்லை. கடனுக்கு ஈடாக கையகப்படுத்திய நிலத்தை ஏலம் விட்டு, ஏலம் எடுத்தவருக்கு வங்கி மூலமான உரிமை மாற்றமும் செய்து தந்திருக்கிறது.


அந்த நிலத்தின்பேரில் ஜாமீன் தந்த விஷயமோ, நிலம் ஏலம்போன விவகாரமோ ஜாமீன் தந்தவரின் வாரிசுகளுக்குத் தெரியாது. எனவே, வாரிசுகள் தங்களிடம் உள்ள அசல் ஆவணத்தை வைத்து நிலத்தை விற்றுவிட்டனர். வாரிசுகள் இப்படி செய்ததில் எந்தத் தவறும் இல்லை. நிலத்தை வாங்கிய நடிகரின் மீதும் தவறில்லை. சரியான ஆவணப்படுத்துதல் எதுவும் இல்லாத காரணத்தால் சினிமாவில் எல்லோரையும் சிரிக்க வைத்த நடிகர், கடைசியில் அழவேண்டிய நிலைக்குப் போய்விட்டார். 

 

சம்பவம்-2

புறநகரில் சமீபத்தில் கட்டி முடிக்கப்பட்ட ஃப்ளாட் ஒன்றை வாங்கினார் ஒருவர். ஃப்ளாட்டுக்குரிய மொத்தப் பணத்தைத் தந்தபிறகும் பத்திரப்பதிவு செய்துதராமல் இழுத்தடித்தார் பில்டர். இதுகுறித்து கேட்கும்போதெல்லாம், எல்லா ஃப்ளாட்டுகளும் விற்றவுடன் பதிவு செய்து தருகிறேன் என்று பதில் சொல்லி இருக்கிறார். ஃப்ளாட் அமைந்துள்ள இடத்திற்குரிய ஆவணங்கள், திட்ட மதிப்பு, அரசு அனுமதிகள் எல்லாம் பக்காவாக இருந்ததால் அவரும் அவசரம் காட்டவில்லை.

சில மாதங்கள் கழித்து வங்கியிலிருந்து ஒரு நோட்டீஸ் வந்தது. அடுக்குமாடி குடியிருப்புத் திட்ட வேலை களுக்காக வங்கி தந்த கடனை குறிப்பிட்ட கால அவகாசத்தில் பில்டர் திருப்பிக் கட்டாததால், வங்கி அந்த அடுக்குமாடி கட்டடம் அமைந்துள்ள இடத்தைக் கையகப்படுத்தி இருப்பதாகச் சொன்னது அந்த நோட்டீஸ்.

வங்கியிலிருந்து வாங்கிய பணத்தை வேறு தொழில்களில் பில்டர் போட்டதால், உரிய காலத்தில் அவரால் பணத்தைத் திருப்பிச் செலுத்த முடியவில்லை. அதனால், பாதிக்கப்பட்டது ஆசை ஆசையாய் ஃப்ளாட் வாங்கியவர்கள்தான்!  

சம்பவம்-3

இன்னொரு நண்பரின் அப்பா, ஒரு வங்கி யில் நீண்டநாள் வாடிக்கையாளர். வங்கி அதிகாரிகளோடு நெருங்கிப் பழகுபவர். ஒருநாள் அந்த வங்கியின் கிளை மேலாளர், ஓர் இடம் ஏலத்திற்கு வருகிறது. அதை நீங்கள் வாங்குவதாக இருந்தால் ஏலம் விடாமல் முடித்துவிடலாம் என்றார். வங்கிக்கு 22 லட்சம் கட்டினால் போதும், இடத்தின் மதிப்பு 40 லட்சம் தேறும் என்று உசுப்பேத்த, இதற்கு கமிஷனாக 8 லட்சம்  ரூபாய் தரவேண்டும் என்று பேசி, 30 லட்சத்துக்கு முடித்துவிடலாம் என்று மேலாளர் சொல்ல, நண்பரின் அப்பாவும் அந்த வீட்டை வாங்க முடிவு செய்துவிட்டார்.  

உரிய பணம் தந்து, இடத்தை வாங்கி, பத்திரப்பதிவும் முடிந்து, வங்கி நடைமுறைகள் அனைத்தும் முடிந்த நிலையில் நீதிமன்றத்திலிருந்து ஓர் அறிவிப்பு வந்தது. நிலத்தை அடமானம் வைத்தவர், கடனைத் திருப்பிக் கட்டத் தயாராக இருந்தும், தனக்கு முறையான அறிவிப்பு அளிக்கப் படவில்லை. எனவே, வங்கி செய்துதந்த கிரயச் சான்றிதழ் செல்லாது என வழக்குத் தொடுத்தார். நீதிமன்றம்,  அந்த கிரயம் செல்லாது என தீர்ப்பு சொன்னாலுமே நண்பரின் அப்பாவுக்கு 8 லட்ச ரூபாய் இழப்பு ஏற்படும்!  

இந்தச் சம்பவங்களில் யாரும் யாரையும் ஏமாற்ற வில்லை. ஆவணங்கள் திருத்தம், போலி ஆவணம், பவர் மூலம் ஏமாற்றுவது என எந்த மோசடியும் கிடையாது. சட்டத்துக்குட்பட்ட வழிகளில் முறையாக உரிமை மாற்றம் செய்திருக்கிறார்கள். பத்திரப்பதிவும் பக்காவாக இருக்கிறது. ஆனாலும், எங்கோ நடக்கும் சிறு தவறால் சிலர் கடுமையாக பாதிப்படைகின்றனர் என்பதே உண்மை. எப்படி நடக்கிறது இது?

ஓர் இடத்தை வாங்குவதற்கு முன் அந்த இடத்தின் பத்திரம், பட்டா, பதிவேடுகள், வில்லங்கச் சான்று என அனைத்து ஆவணங் களையும் பார்த்து, வழக்கறிஞர் ஒப்புதல் பெற்று வாங்கியபிறகும் இதுபோன்ற சிக்கல்கள் எப்படி நடக்கிறது? இனியும் இதுபோன்ற சிக்கல் வராது என்பதற்கு என்ன உத்தரவாதம்? இந்தப் பிரச்னைகளுக்கெல்லாம் என்னதான் தீர்வு? 

'இடம் வாங்கும்போது இது போன்ற சிக்கல்களும் எழுவதற்கு சாத்தியங்கள் உள்ளன. பொதுவாக, ஓர் இடத்தை வாங்கும்முன் அந்த இடம் தொடர்பான ஆவணங்களைத்தான் முதலில் பார்க்கிறோம். அதற்கடுத்து அந்த இடத்தின் மீதான வில்லங்கம் எதுவும் இல்லை என சான்றும் வாங்குகிறோம். ஆனால், அந்த இடத்தின் உரிமை தொடர்பாக நீதிமன்றத்தில் ஏதாவது வழக்குகள் உள்ளதா? அந்த இடத்தை அடமானமாக வைத்து கடன்கள் ஏதும் வாங்கப் பட்டுள்ளதா? அல்லது வேறு நபர்களின் கடன் களுக்கு ஜாமீனாக வழங்கப்பட்டுள்ளதா? என்று அந்த இடம் தொடர்பான வழக்கு வாய்தாக்களை தெரிந்துகொள்ள நினைப்பதில்லை. வாய்மொழியாகத் தரப்படும் உத்தரவாதங்களை  ஆவணங்கள் சரியாக இருந்தால் சிக்கல் வராது என்கிற நம்பிக்கையில் வாங்கிவிடுகிறோம்.  

மேலும், இடம் தொடர்பான எந்த ஒரு நடவடிக்கையும் சம்பந்தப்பட்ட பதிவகங்களில் பதிவு செய்திருந்தால் மட்டுமே வில்லங்கச் சான்றிதழில் காணப்படும். வங்கி கையகப்படுத்தி அதை ஏலம் விடுகிறபோது, ஏலம் எடுத்தவருக்கு உரிமை மாற்றம் செய்து தருகிறது. இதற்கு மூலப்பத்திரமோ மற்றும் ஒரிஜினல் ஆவணங்களோ இருக்கவேண்டும் என்கிற நிலைமையில்லை. மேலும், வங்கி மூலம் செய்யப்படும் இந்த உரிமை மாற்றத்தை பதிவு செய்யவேண்டும் என்கிற கட்டாயமுமில்லை. இப்படி செய்வதற்கு சர்ஃபாசி சட்டப்படி வங்கிக்கு அதிகாரம் உள்ளது.

வங்கி செய்துதரும் உரிமை மாற்றம் பத்திரப்பதிவுத் துறைக்கு வராமலேயே போவதால், வில்லங்கச் சான்றிதழில் வருவதற்கும் வாய்ப்பில்லை. இது தெரியாமல் அந்த இடத்தை வாங்கும்போது வாங்குபவருக்கு சிக்கல்தான்.

இந்தப் பிரச்னைக்கு எளிய தீர்வுகளும் இருக்கின்றன என்றாலும், அதை இன்றளவும் நடைமுறைப்படுத்த அரசாங்கம் முயற்சிக்கவில்லை. கடனுக்கு ஈடாக வங்கிகள் கையகப்படுத்தும் சொத்துகள் குறித்த விவரம் அனைத்தும் வங்கிக் கடன் வசூல் தீர்ப்பாயம் (Debt Recovery Tribunal) மூலம் அறிந்துகொள்ள வாய்ப்புள்ளது. வங்கி ஒரு சொத்தினை கையகப்படுத்தும்போது அதை பத்திரிகை மூலம் அறிவிக்கின்றன. மேலும், தங்களது நீதிமன்ற நடவடிக்கைகளையும் ஆன்லைனில் அப்டேட் செய்யும்போது அந்த சொத்து விவரங்களை அனைவரும் தெரிந்து கொள்வதுபோல ஏற்பாடு செய்யலாம். அல்லது மூன்றாமவர் ஒரு சொத்தை வாங்க முயற்சிக்கும் போது வில்லங்கச் சான்றிதழ் வாங்குவதுபோல இவர்களிடமிருந்தும் ஒரு வழக்கில்லாத சான்று வாங்கும்படியான நடைமுறையைக் கொண்டுவரலாம்.  

வங்கி விவகாரங்கள்போல, குறிப்பிட்ட சொத்து தொடர்பாக வழக்கு எதுவும் நிலுவையில் இல்லை என நீதிமன்ற பதிவாளரிடத்தில் ஒரு சான்றிதழ் வாங்குவது போன்ற ஒரு வசதியையும் ஏற்படுத்தவேண்டும். சொத்தின் நீதிமன்ற எல்லைக்குட்பட்ட மாவட்ட சிவில் நீதிமன்றங்களில் இந்த ஏற்பாடுகளைச் செய்யலாம். அல்லது நீதிமன்ற எல்லையைத் தாண்டி வேறிடத்தில் வழக்குத் தொடுக்கப்பட்டிருந்தால், அதுகுறித்து அந்த சொத்து அமைந்த மாவட்ட நீதிமன்றத்தின் கவனத்திற்கு கொண்டுவர வேண்டும்.

மேலும், ஒரு சொத்தின் உரிமை மாற்றம் தொடர்பாக எந்த நீதிமன்றத்தில் வழக்கு பதிவு செய்யப்பட்டாலும், அது உடனடியாக மையப்படுத்தப்பட வேண்டும். இதுபோன்ற சில ஏற்பாடுகளைச் செய்தால், இந்தப் பிரச்னைகளை ஓரளவுக்கு தவிர்க்க முடியும்.

இதற்காக புதிய கட்டமைப்பு எதுவும் உருவாக்க வேண்டியதில்லை. வில்லங்கச் சான்று தருவது போல, கட்டண அடிப்படையில் யாராவது கேட்கும்போது வழக்கில்லாத சான்று தந்தாலே போதும். கணினி மயமாக்கப்பட்ட இன்றையச் சூழலில், இது நிச்சயம் சாத்தியம்தான்'' 

இதுபோன்ற சிற்சில மாற்றங்களைக் கொண்டு வருவதன் மூலம், இனியாவது நிலம் வாங்குபவர்கள் நிம்மதியாக நிலம் வாங்குவார்கள் இல்லையா!

No comments: